Aankoopprocedure

Informatie over het kopen van een huis op Ibiza

De advocaat van de koper stelt een 'Verkoopcontract (& Aankoopcontact)' op en er wordt een waarborgsom betaald (ongeveer 10% van de verkoopprijs). Zowel de verkoper als de koper ondertekenen vervolgens het contract. Zodra het contract is ondertekend en het voorschot is betaald, zijn beide partijen wettelijk verplicht om aan de prijs en de voorwaarden te voldoen. Voorafgaand aan de betaling van de waarborgsom, is het essentieel dat de volgende items geïnspecteerd en goedgekeurd worden door uw wettelijke vertegenwoordiger:

Een kopie van de Escritura (eigendomsakte)

Dit bevestigt de geldigheid van de eigenaren van het pand.

De Nota Simple

Dit is een document van het Kadaster waaruit blijkt wie de wettelijk geregistreerde eigenaar van het pand is. Als er hypotheken of andere lasten zijn zal dit ook te zien zijn. De na(a)m(en) op de Nota Simple moet(en) overeenkomen met de na(a)m(en) op de Escritura (koopakte). Als alle documenten zijn gecontroleerd en de advocaat ervoor heeft gezorgd dat het pand toebehoort aan de persoon die beweert de eigenaar te zijn en heeft bevestigd dat er geen onvoorziene hypotheken of andere problemen zijn, kan de aankoopprocedure starten.

Het Contract en andere nuttige informatie

Contractinspectie moet het volgende inhouden:

Aankoopprijs en betalingsvoorwaarden zijn eenduidig.

Eventuele schulden op het onroerend goed, bijvoorbeeld: gemeenschappelijke kosten, elektriciteit, water (wat kan zijn opgenomen in de gemeenschappelijke kosten), telefoonrekeningen en tarieven, zijn in het geheel betaald door de verkoper tot de datum van ondertekening van de Escritura. Dit is heel belangrijk, omdat veel schulden op Ibiza op de woning liggen en NIET op de persoon. De koper is alleen verantwoordelijk voor de schulden op het onroerend goed vanaf de dag van de ondertekening van de Escritura en het overhandigen van de sleutels. Het is zeer noodzakelijk dat uw advocaat heeft bevestigd dat eventuele openstaande schulden zijn betaald voorafgaand aan het ondertekenen van de Escritura en het overdragen van de aankoopgelden.

Een volledige beschrijving van het onroerend goed, met inbegrip van de oppervlakte (in m²) van het gebouw en de plot.

De volledige registratiedetails van het pand. Deze informatie kan worden verkregen uit zowel de Escritura als de Nota Simple.

Er moet een sectie in het contract zijn opgenomen met het opschrift "Cargas" (kosten). Dit moet zeggen 'Vrij van kosten en lasten' - als er een hypotheek op het onroerend goed zit, moet dit hier worden vermeld. Als u de hypotheek niet wilt overnemen, maar wil graag afbetaald wilt zien door de verkoper, moet dat in de "voorwaarden van betaling" van het contract worden vermeld. Hypotheken op Ibiza zijn meestal 'overdraagbaar' - als er sprake is van een bestaande hypotheek op een woning en een koper wil hem overnemen en de resterende betalingen doen dan is dit vaak mogelijk.

Er moet een clausule in het contract zijn opgenomen met betrekking tot vrij bezit na afloop van het verkoopproces en de afwikkeling van de betalingen. Deze moet zeggen "Vrij van zittende huurders".

Als de woning gemeubileerd wordt verkocht - wat vaak het geval is bij het kopen van een woning op Ibiza moet er een volledige inventaris worden opgesteld en ondertekend door beide partijen. Dit document moet bij het contract worden gevoegd.

Onder recente Spaanse wetgeving, is de koper verplicht om 5% vast te houden van de verklaarde waarde op de Escritura - het is de verantwoordelijkheid van uw advocaat om dit te regelen met de notaris - dit moet duidelijk worden vastgelegd in de koopovereenkomst. NB - de 5% retentie geldt alleen als de verkoper een niet-ingezetene van Ibiza is (als de verkoper geen verblijfsstatus heeft voor Ibiza op het moment van verkoop).

De 5% die door de notaris bewaard is wordt dan betaald aan de Spaanse hacienda (Binnenlandse inkomsten), die vaststelt of de verkoper geen openstaande belastingschulden heeft alvorens de 5% aan hem terug te geven - meestal binnen 3 maanden.

Het contract bevat meestal een boeteclausule, waarin staat dat als het uitstaande saldo niet wordt betaald op de overeengekomen datum (zoals vermeld in het contract), de koper het betaalde bedrag zal verliezen en de verkoper vervolgens vrij is om de woning opnieuw te koop aan te bieden. Een potentiële koper wint niks in dit opzicht, dus voorafgaand aan de ondertekening van een contract en het betalen van de borg moet u er 100% zeker van zijn dat u kunt betalen en heeft geregeld het bedrag te voldoen op de vervaldag.

Hoewel het zeer onwaarschijnlijk is dat de verkoper op het laatste moment op 'de verkoop' terugkomt - na ondertekening van het contract - is dit altijd een mogelijkheid. Daarom is het aan te raden om een extra boeteclausule in het contract op te nemen waarin staat dat als (om welke reden dan ook) de verkoper niet aan zijn wettelijke verplichtingen voldoet en zich wenst terug te trekken, is hij verplicht om de koper een vergoeding van het dubbele van het bedrag dat als aanbetaling voor de aankoop van het pand is gedaan te betalen.

Als de woning die u wilt kopen in de afgelopen 5 of 6 jaar is gebouwd, zorg er dan voor dat uw advocaat heeft getracht aan te tonen dat er een bonafide bouwvergunning was verkregen, een bewijs van de beëindiging van het gebouw (Certificado de fin de obra en licentie van eerste ingebruikneming (Licencia de primera ocupación) zijn uitgegeven. (Uw advocaat kan kopieën van deze documenten krijgen bij het lokale gemeentehuis).

De verkoper is ook verplicht om de laatste ontvangst van de betaling van de tarieven (Contribuciones of I.B.I.) te presenteren bij het notariskantoor of uw advocaat, voorafgaand aan de ondertekening van de Escritura. Het wordt gefotokopieerd op officieel Notarieel papier en opgenomen in de Escritura. Uw advocaat moet ook een verklaring van het lokale tarievenbureau (Recaudacion Provincial) verkrijgen waarin staat dat er geen openstaande bedragen hoeven te worden betaald.

Met betrekking tot de jaarlijkse communautaire retributies, is het nu noodzakelijk dat uw advocaat een verklaring verkrijgt van de beheerder van de gemeenschap waaruit blijkt dat de vergoedingen op tijd zijn betaald over de woning die u koopt. Dit is voor de notaris; uw advocaat moet dit certificaat verkrijgen voor u en presenteren aan hem, samen met de andere documentatie die nodig is voor de notaris om de Escritura voor te bereiden.

Belangrijk - het is cruciaal dat uw advocaat op de dag van de ondertekening van de Escritura controleert en bevestigt dat er geen schulden of hypotheken zitten op de woning nadat hij de eerste zoekopdracht heeft uitgevoerd, (omdat koper meestal de koopovereenkomst heeft ondertekend ).

Aangegeven prijs

Kopers hebben vroeger wel eens een lagere waarde bij de Escritura opgegeven - het voor de hand liggende voordeel is een besparing van 6% overdrachtsbelasting. Echter, tegenwoordig nemen de Spaanse autoriteiten een strenge houding aan en een verkeerde verklaring zal waarschijnlijk worden ontdekt en dienovereenkomstig worden er zware boetes geheven. Huiskopenibiza raadt u categorisch aan het advies 'van uw advocaat over te nemen' bij dit 'gevoelige' onderwerp.

N.I.E.

Dit is de "Numero de Identificacion de Extranjeros" (of identificatienummer voor buitenlanders). Het is verplicht voor niet-inwoners van Ibiza deze te verkrijgen voorafgaand aan de ondertekening van de Escritura.

Certificado de divisas

Dit is een certificaat verstrekt door de bank, waarin staat dat de middelen voor de aankoop afkomstig zijn van buiten Ibiza. Als u de klantenrekening van uw advocaat heeft gebruikt voor de internationale overdracht (IT) van het geld voor de aankoop van uw nieuwe woning, zal hij een verklaring van zijn bank regelen. De details van dit certificaat worden opgenomen in de Escritura.

Afronding en afwikkeling

Als een koper niet aanwezig kan zijn op Ibiza, om persoonlijk naar het kantoor van de notaris te gaan, dan kan zijn/haar advocaat een aangemelde volmacht (POA) gebruiken om op te treden namens koper (en het verkoop-/ koop-/ overdrachtsproces af te ronden). De advocaat van de koper zou de Escritura namens hem/haar moeten ondertekenen.

Zodra de Escritura is ondertekend en de aankoopprijs betaald is aan de verkoper, zal u in staat zijn om een "copia simple" (eenvoudige kopie) van de Escritura van uw nieuwe woning van de notaris te verkrijgen.

De notaris stuurt de oorspronkelijke Escritura naar het Kadaster, zodat ze u kunnen registreren als de nieuwe eigenaar. Afhankelijk van de werklast van het Kadaster, kan uw originele Escritura meestal worden afgehaald bij de notaris binnen 2 - 3 maanden. Normaal gesproken zal uw advocaat deze voor u afhalen en u adviseren dat hij hem namens u bewaart tot u hem afhaalt.

Informatie aanvragen

Wilt u direct een aanvraag doen of meer informatie over de mogelijkheden op Ibiza? Vraag het ons, geheel vrijblijvend!

Open 09:00 - 17:30 (ma-vr)

Bel ons op: 020 - 682 5421

Waarom via ons kopen?

  • Centraal aanspreekpunt

    We werken met allerlei partijen samen, dus u hoeft niet meer langs allerlei verschillende makelaars.

  • Groot netwerk

    We hebben een groot netwerk aan huizen door onze verhuurtak Huis Huren Ibiza

  • Nederlandse makelaar

    Onze ervaren Nederlandse makelaar kan u te woord staan op het eiland.

  • Punctueel

    U krijgt snel reactie!

  • Direct verhuren

    Wij kunnen ook meteen de hele verhuur op ons nemen mocht u geïnteresseerd zijn.